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" 限购的逐步放开，实质上是避免流动性危机，通过释放需求短期对外环外楼市形成一波支撑。"文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）昨天中午，群里被一则消息轰炸了：" 上海外环的房子不限购了！"到了下午，群里又被另一条消息轰炸了："A 股快破 3900 点！"8 月 25 日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷、完善个人住房房产税等政策。巧的是，政策出台前，A 股和港股的房地产板块全线大涨，万科 A、万通发展涨停，荣盛发展、金地集团、深深房 A 等十多只股票涨超 5%。先用大白话把上海新政简单归纳为以下六点：◎ 外环外不限购，一年社保想买几套买几套。◎ 即便外环外买了无数套，市区还是有首套房资格。◎ 单身和家庭的政策一致。◎ 公积金能付首付，最高可贷 216 万。◎ 贷款利率不看套数，每套都可以和银行谈最低利率。◎ 非上海家庭买第一套房不用交房产税。图源：上海易居房地产研究院这次最吸引眼球的莫过于 " 外环外不限购 "。此区域就是所谓的 " 沪 C"，对应北京的五环外，是上海五大新城和郊区的所在地。上海也成为继广州、北京后，第三个宣布放开限购的一线城市。 为什么是外环外？上海是全国楼市的风向标，任何政策都具有信号意义。如今的上海楼市呈现出 " 分化持续扩大，核心地段温和上涨，二手房以价换量，远郊继续阴跌 " 的特征。尤其是外环外，承担了 70% 的上海新房销售，而当前库存压力非常大，去化周期约 20 个月，如嘉定区需要 12.4 个月，青浦区需要 18.2 个月。从 2024 年 " 上海新建物业库存套数 " 来看，2025 年外环外住宅数据为 52000 套，占全市 80%。也就是说，今年没卖出去的新房，八成集中在外环外。新房库存难以去化，开发商打折冲量，降价进一步传导至二手房市场。如外环外标志性楼盘保利叶上海，均价已从 2016 年的 4.15 万 /㎡跌到如今的 3.76 万 /㎡，一夜回到解放前。图源：网络而这次解绑在不少业内人士看来，可以释放不少被压抑的需求。上海楼市意见领袖白小姐分析了外环外的购房群体和潜在人群："20 年前是本地郊区土著和有养老需求的老年人群体，10 年前开始大量吸引外地产业办公人口，和大城市的‘抢人’直接挂钩。而中产或高净值家庭这几年的资产配置陷入困境，大部分人认为还是可以把资金投入商品房拔尖的项目产品，但购房限制阻止了这部分资金的移动，这一轮放开限购，恰巧踩到了需求点，这部分中产家庭的的资产配置调整，添置多套房蓄水资金的可能性。"值得一提的是，区域不限购降低了多套房持有门槛，叠加房地产税暂免政策（首套和二套人均 60㎡以下免除），对部分投资者和改善自住群体有一定的吸引力。特别是非沪籍家庭，即便没有积分也放心购买大户型了。那么，新政效果到底会如何？事实上，北京放开五环外限购后，上海跟进的预期就不断加码，此前市场的预期就是在外环外，因此开发商提前押注一波政策利好。就在上周末，最新的新房过会中，上海 10 个楼盘推出 1154 套房，10 个盘中有 8 个在外环外，房企都想争取在 " 金九银十 " 走一波量。我们再从两个历史维度比较。横向看，8 月北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布五环外不再限制购房套数、购房社保门槛降低，政策基本和上海差不多。政策宣布十天后，北京新房成交 1069 套，环比增长 37%，二手房带看量大幅提升。图源：北京市人民政府然而另一方面，挂牌量却持续增加，如今已超过 16 万套。" 北京取消五环限售后，回龙观出现踩踏式抛售 " 的讨论也出现在公众视野中。回龙观可以说是北京普通人居住的方向标，那里一套 90㎡的房子，短短几天里平均降了快 20 万。纵向看，2024 年的 " 沪七条 "，上海就对外环外限购政策作出过优化，将非沪籍家庭外环外购房社保年限从 3 年降至 1 年、将外地户籍交满 3 年视同为本地户籍的购房待遇。从结果来看，维持了上海二手房市场长达 10 个月的火爆，但外环外的新房库存和二手房挂牌量仍然高企。2024 年上海，居民在房地产交易中心办理业务换言之，新政大概率能短期冲量，但由于需求又都是通过政策 " 提前 " 释放的，长期效果恐怕要打个问号。甚至有人担心，一旦开放限购后效果还不佳，卖家们会不会 " 破防式抛售 "？借用一位上海外环外居民的比喻：" 限售就像学生时代的禁止早恋，一旦到了大学想自由恋爱了还找不到，就容易破防，以前没谈对象，可以安慰自己说是老师家长不允许，现在随时可以谈却谈不到，那就是自己确实没人要了。"救人大于救市？如果用略微悲观的视角来看，上海外环外楼市目前还存在一个较大的隐患。" 近年郊区成交占比逐年下滑，但挂牌量却在上升。这种偏离平衡的成交结果，如果不在外部进行干预，后续会引发更大的问题。" 白小姐补充道。那么，" 隐患 " 和 " 更大的问题 " 具体指的是什么？事实上，从 2021 年开始，上海对商品新房执行限售，要求当年参与 " 打新 " 的新房，在获得产证的五年内不得交易。而 70% 的新房供应在外环外，涌入的外来购房者成分复杂，基本以刚需为主，改善、养老和投资为辅。这不免让人联想，在资本市场有一类股票叫 " 解禁股 "，意思是过了限售承诺期，股票就可以在二级市场交易。解禁意味着这家公司多出了许多可以卖出的股票，通常被视为一个利空消息。但是，公司股价还受到基本面和市场关键影响，这两个都好，股票解禁之后甚至能逆势上涨，反之股价大跌。这个概念投射到上海楼市中，意味着在 2026 年，外环外将有大量的次新房 " 解禁 " 而涌入二级市场交易。显然，如今的基本面和消息面并不是那么利好，一是宏观经济、楼市、就业进入了深度调整期，二是更好的投资标的出现，如 A 股疑似 " 慢牛 "，得房率、户型等方面更具吸引力的新房等等。所以，这算是一个利空消息。上海外环外楼盘可预见的是，如果没有政策，2026 年上海外环外恐怕迎来一波踩踏。投资者亏损，尚能抛掉手头房产，入手更好的投资品，但 " 刚需 " 群体或许就没那么能抗压了，原本房贷和收入压力显著，若房价再遇到踩踏腰斩，家庭未来的信心和消费欲望将进一步被抑制。限购的逐步放开，实质上是避免流动性危机，通过释放需求短期对外环外楼市形成一波支撑。而从各国政府救市的历史来看，救市的目的，并非拉高资产价格（救房价），而是防止短期价格快速调整导致市场失去流动性。最终，" 依靠市场的原动力熬过去 "。当然，在熬过去的过程中，稳住信心很重要。最后，关于这个政策利好，经济学者和房地产专家又是如何解读的呢？楼市会止跌回稳吗？一起看看他们的观点吧。1如何看待上海新政？刘晓博财经评论员公众号 " 刘晓博说财经 "上海此次松绑，基本抄了北京的作业。但为什么不对外地人零门槛？因为北京和上海是明确要减量发展的城市，北京此前松绑五环外，就采取 " 对内取消限购 " 的方式，避免 " 跟北京无关的人流入 "，增加城市压力。上海的做法和思路跟北京一样。但上海的门槛更低，因为 1 年社保很容易做到（北京五环外要 2 年社保）。所以，上海楼市可以获得比北京更多的增量需求。张波58 安居客研究院院长优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套，这一政策思路更值得关注。未来银行侧的房贷视角将从 " 购第几套房 " 的单一维度，转换到多维综合考量，会更关注购房客户风险状况等因素，灵活地确定每笔贷款的利率水平，这将有助于银行优化信贷资源配置。从当下来看，这一政策效果总体会降低了换房的资金门槛，使得改善性需求得到释放。2新政之下，楼市能止跌回稳吗？刘德科德科地产总编辑公众号 " 德科未来城市 "楼市要实现真正的止跌回稳，只有两种途径：如果要在短期内实现止跌回稳，那么 " 棚改 2.0" 是唯一的有效方式。但需要反复衡量的是 " 棚改 2.0" 的副作用与楼市剧烈下行的后果，到底哪个更严重。而如果一直熬着不祭出 " 棚改 2.0"，楼市还会继续向下，但最终还是能依靠市场原动力熬过去，最终还是能走向市场意义的止跌回稳，无非是多花上一些时间与代价而已——最大的代价不是房价继续下跌，而是地方财政能否熬过承压极限。薛清和智本社社长首席中心宏观战略研究所副所长如果想要达到房地产止跌企稳的目标，这一政策力度不够。需要全面放开限购，大幅度降低个人住房贷款利率，同时降低个人住房房地产税。3北上广皆已放开限购，深圳会跟进吗？白小姐" 白袍翁 " 公众号联合创始人上海楼市意见领袖北京和上海限购的放开几乎到了历史的尺度顶点，但毕竟不是 " 零门槛 "，这也是避免增加城市压力。关于这方面，深圳这座城市的优越性就会体现出来。我预计深圳的跟进可能就在国庆前后，其实深圳已经允许非户籍居民在非核心区零门槛买 1 套房了，核心区目前仍然保留 1 年社保的门槛。因此，深圳后续的政策，我们不如胆子大一点去期待，甚至在核心区的门槛也会放低。张波58 安居客研究院院长深圳外围区域库存占比超 70%，盐田、坪山等区域去化周期仍达 18 个月以上，亟需政策激活需求。因此深圳预计放松力度大于京沪，预计将直接取消非核心区限购，包括盐田、龙岗、坪山等。7 个外围区域可能全面取消限购，非深户购房无需社保或个税证明。信贷政策层面，也会参考上海模式，明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，转向普惠性利率支持，更有利于降低居民购房利息支出，直接利好改善型买家。4对于买房、换房群体，有何建议？白小姐" 白袍翁 " 公众号联合创始人上海楼市意见领袖对于购房群体，我的建议是保持冷静和判断力。因为《通知》提到的大部分优惠福利，可能对你购买外环内二手房的助力并不多。我们不能因为大环境的一波刺激，而影响到自己本来的决策。薛清和智本社社长首席中心宏观战略研究所副所长当前及未来，房地产市场将向大城市集中，北上广深放开限购为这一过程扫清障碍，这有利于投资者卖出二三四线城市房地产，转而向一线城市配置。投资者需要按着这个趋势优化房地产持有结构，减持房屋持有比例，卖出流动性匮乏的房产，向一线城市核心区集中。本篇作者  |  徐涛  |  责任编辑  | 何梦飞主编  | 何梦飞  | 图源  | VCG