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上海出政策了和以前不太一样以前出政策都放在周五，而且是下班后的时间，所以我经常周末加班现在可好，政策放在周一了，还是上午上班时间，我这周末倒是不用加班了，直接把我周一例会给取消了现在，坐到电脑前给大家聊聊政策很多啊详细的我就不写了，这里直接贴一下大家可以保存一下以备不时之需但是核心的核心是什么就是上海放宽外环外限购政策，这是最直接的，也是最大的变化但是各位有没有想过一个哲学问题为什么是外环外首先我们需要意识到一件事现在上海的调控政策，对待外环外和外环内的态度已经完全不一样不是外环外松一点外环内紧一点而是对于这两个区域的调控态度，完全不一样对于外环外，几乎等同于已经没有门槛了随便买所谓的外地户籍一年社保，只要想要买房，这个时间也过的很快了对于外环内，虽然有放松，但是整体的社保年限没调，套数依然有限制（外地单身被视为家庭可以开始买外环内一手房了）更为关键的是，为了相互之间不产生交叉，让大家放心买外环外外环外的购买套数都不被记入外环内的限购范围内可叠加就是你去外环外买了一百套房子归来之后，内环内可能还有首套房的资格我看到这个政策的第一反应就是：那环沪的楼市怎么办确实政策出台之后，环沪楼市几乎已经没有理论存在的需求各个外地城市未来只能寄希望本地市场的去化情况了但是说回上海对于上海来说，一直以来都有两个矛盾点，一个是担心核心区域楼市过热出现舆论压力，又希望整体市场库存减缓降低风险现在以此为界，起码也表明了态度和说法上海未来调控，开始以外环为界线了但是话又说回来，为什么是这条线这里面有一个重要动因的变化过去 20 年是整个上海城市建设快速发展的 20 年，也是房地产快速发展的 20 年伴随着城市骨架和基建的铺设，上海完成了城市版图的扩张不论是最早时候的一城九镇还是现在的五大新城，都是这么一个逻辑所以在很长一段时间，上海的楼市基本面就是一手房是新房在郊区，二手房是老破小在市中心二者相互独立又相互依存所以一直以来上海外环外的二手房挂牌量和成交量一直就不多伴随着过去 20 年上海整体郊区住宅的大量供应，这些产品如今也慢慢的流入到二手房市场我们来直观的看下数据这不是市场数量，而是市场占比从整个供求结果关系来看，整体的成交占比每年都在下滑，但是整体的挂牌量的占比却在越来越多的增加这就是一个非常值得注意的信号如果对外环外的楼市不加以干预，后面可能会出现系统性的风险另外在时间节点上对外环外也比较尴尬城市发展的重心已经回归到市中心进行城市更新了，郊区的发展已经属于明牌，而且再加上如今抢人大战各个城市各领风骚所以对于郊区的去化就失去了先手位这次调控出台的背景，或许就是基于此这一次政策希望激活的核心是什么如果下沉到一线各位会发现，现在很多郊区的一手房的成交，主力都集中在区域型客户购买哪怕是外地年轻人，买在郊区大部分也是在周边有工作或者和区域本地有黏连的这些人之前设想的因为房价外溢或者轨交外溢的年轻人这部分的比例已经开始下降而这一次的政策放松，核心是希望激活的需求，我觉得有四类人第一类，当然是外地刚需更加坚定的买房某种程度上也是上海的一种抢人方式，大家联想之前上海关于内容创作者的一系列待遇，结合在一起看就会发现这其中的端倪第二类，市中心的养老需求上海另一个不可逆的趋势就是本地人口老龄化，这里的养老需求一定是越发的放大如今关于这部分需求也可以通过郊区买房的方式来解决毕竟他们具备强劲的购买力，而且现在也不占据房票，真心建议在郊区做项目的操盘手可以落实与其焦虑多少点数给渠道，不如努力拓宽下这部分客源第三类：郊区的本地土著这些其实也是被忽略的群体，住在上海郊区的土著，往往家族情节会更重，买房需求可能也会更加旺盛第四类，其实也是很重要的一部分人全国范围内的中产家庭的资产配置上海这两年塔尖项目的崛起，本质上成功吸纳了全国范围的富豪的关注，在全国范围内上海资产的相对坚挺也得到了共识你知道的，中产对投资这件事是最跃跃欲试的但是把钱放在哪里其实没有太多想法，这是一次进入上海比较好的门槛如果未来不论是生意或者工作和上海有关联的，现在都可以在上海买房作为一个备选项这一次的政策放松整体的力度还是很大的单说外环外可能大家觉得只是一个概念但是我们来看看上海地图就会发现上海大部分地方的房子已经不限购了，哪怕放在套数占比上来说也是如此如今上海限制的，放在外环内，本质上还是对于城市发展的乐观和信心不论是如今土地市场的反馈，还是上海产业升级转型，对于核心地段都是极大的抗跌存在对于外环外呢，这一次也是挺好的机会，毕竟外环外这么大，总有机会点，总有窗口期对于这一次的政策，相比较之前的微调更明显，也更出圈关键是这次政策激活的四类人群，目前来看很有潜力很有可能也真实可以转换接下来的 9 月和 10 月可能会比想象中的更加值得期待但是这个政策能不能解决所有问题当然不能但是好在还有时间上海楼市相比较其他城市而言，最大的机会点就在于：还有时间这是底色中给到人们的信心和安全感这也是为什么我觉得，如果是个人，如果你有真实需求，可以去市面上走走看看是不是最好的时间我不知道这起码是一个不差的时间以上为正文，来自真叫卢俊团队这是真叫卢俊公众号的第 6213 篇原创文章